Андрей Любин

ОБО МНЕ

Андрей Любин

Предприниматель. 60 квартир в управлении. 100+ учеников по России.

2003-2012: Инженер-программист на заводе "Автоматика"
2013-2018: Провалы, долги, поиск себя
2019: Первая квартира в посуточной аренде
2024: Автоматизированная система, работа с инвесторами

Я не коуч. Я не гуру. Я просто предприниматель, который понял: мышление создаёт реальность. И готов показать, как это работает.

Я Андрей Любин — основатель и руководитель сервиса Tolstoy Apart. Уже 6 лет создаём предсказуемую посуточную аренду в трёх городах: Тула, Москва, Ижевск.

В 2024 году наш оборот по посуточной аренде составил 55 млн ₽. На пике сеть насчитывала 80 квартир, сейчас в управлении — 60 объектов. Я выступаю спикером на Avito и открыто делюсь практикой: что реально работает в управлении и сервисе.
Я пришёл в посуточную аренду из личного опыта собственника. Долгосрок показал темную сторону рынка — просрочки, порча имущества, «вынужденные ремонты». В посуточном формате я увидел другое: контроль, чистоту, прозрачность денег за каждую ночь и довольных гостей. Так родилась команда и стандарт «чисто, честно, вовремя».
Во что верю как руководитель
Гость должен отдыхать, а не искать пароль от Wi-Fi. Собственник — спать спокойно и видеть отчёт, а не «обещания». Команда — работать по понятным регламентам и получать уважение за результат. Этому и служит Tolstoy Apart.

Что за компания?
Tolstoy Apart — сервис доверительного управления и посуточной аренды. Старт январь 2020. География: Тула, Москва, Ижевск.
Что у нас внутри:

Управляющие объектами, клининг-служба, техподдержка 24/7.
Перед каждым заездом — чек-лист из 20 пунктов и фото-контроль качества.
Динамическое ценообразование, отчётность собственникам по графику, SLA на ответы гостям.

Мы работаем на площадках бронирования и напрямую. Наша задача — объединить комфорт гостя и спокойствие владельца квартиры. Поэтому не гонимся за количеством — держим качество фонда и берём объекты, где можем его гарантировать.

Посуточная аренда

Каталог квартир в комфорт и люкс-классах

Средний диапазон 2 500–6 000 ₽/ночь (зависит от дат, класса и города). Заселение 24/7, инструкции заранее, поддержка в мессенджерах.
→ Каталог: https://tolstoyapart.ru/

Инвестиции в посуточную аренду квартир

Пассивно зарабатывайте на посуточной аренде вместе с Tolstoy Apart: мы по модели субаренды берём квартиры в долгосрочную аренду и сдаём их посуточно, а 30% чистой прибыли инвестиционного пула выплачиваем инвесторам ежемесячно (целевой ориентир по историческим примерам — до ~25% годовых, не является гарантией и зависит от локации, сезона и качества объекта).

Сейчас у нас единый общий пул: как только вы входите, дивиденды начисляются с первого дня пропорционально вашей доле; выплаты — с 5 по 15 число каждого месяца (pro rata за отработанный период). Отбор объектов по ТЗ (зелёные локации, ремонт, юнит-экономика), упаковка (хоумстейджинг, удалённые замки, фото/дизайн), каналы продаж (Avito, Суточно.ру, Островок и др.), маркетинг и операции в Битрикс24; клининг и техподдержка — по чек-листам.

Вход от 300 000 ₽, горизонт от 1 года; договор — займ с оригиналом, дивиденды — на р/с.

Средства работают в реальных активах (аренда, залоги, агентские, упаковка, мелкий ремонт), поэтому для возврата «тела» по завершении срока нужен предварительный запрос за 120 дней.

Для расчёта под ваш бюджет и город (Тула/Москва/Ижевск) — вы можете оставить заявку на нашем сайте tolstoyapart.ru или написать в телеграмм

Инвестиции в премиальный флиппинг элитной недвижимости в Москве

Мы создаём «коллекционные» квартиры в историческом центре — сталинские дома внутри Садового и премиальные локации, а также лучшие новостройки

Берём «убитые» или голые объекты, полностью переупаковываем (инженерия с нуля, концептуальный дизайн, хоумстейджинг), выводим на уровень продукта без аналогов и продаём выше рынка; спрос формируют конечные пользователи и инвесторы, которым нужен готовый «артефакт», а не ремонт на 1,5–2 года.

Узкая специализация по локациям, контроль качества и дизайн-бюро партнёров дают маржинальность бизнес-класса при визуальном люксе; целевой ориентир доходности проектов — от ~30% годовых по сделке (не гарантия; зависит от объекта и рынка), при стресс-сценарии — план удержания через высокодоходную аренду до лучшего окна продажи.

Пример кейса: 55 м² на 1-й Тверской-Ямской — покупка ~21 млн ₽, вложения ~8 млн ₽, ориентир продажи ~55 млн ₽ (цикл 6–7 мес. при стандартной стратегии).

Отбор инвесторов — ручной, «берём не всех»: важны горизонт от 12 мес., собственные средства и совпадение по ценностям.

Хотите войти в поток проектов по Москве (вторичка и новостройки) — запросите индивидуальный разбор объекта/бюджета у Андрея Любина в телеграмм или оставьте заявку на tolstoyapart.ru.